借りているマンション・アパートの賃貸借契約を解約する手続きの方法と流れ

住み慣れたマンションやアパートから引越すことが決まれば、賃貸借契約を解約しなければいけません。

賃貸物件の解約には、大きく分けると、「期間内解約（途中解約）」と「契約期間満了による解約」があります。

特に、途中解約では契約内容を守らないと、「違約金」が発生する場合があり、決められた期日までに「解約通知」をしたり、「退去の立会い」や「敷金の精算」などがあるので、早めの手続が必要です。

解約通知から敷金精算まで、手続きの方法と流れをご紹介します。

賃貸物件の解約通知手続き

引越しが決まると、住んでいるマンションやアパートの部屋が賃貸物件の場合、家主や管理している不動産業者に、「賃貸物件の解約通知（解約手続き）」をしなければいけません。

まず解約通知について解説します。

途中解約に伴う賃貸借契約の内容を確認する

賃貸借契約を解約する場合、その方法は必ず「賃貸借契約書」に記載されているので、まず内容を確認することが大切です。

契約期間が2年間となっている場合でも、いつでも借主の都合で解約の申入れは可能です。

一般的には、「借主から解約する場合には、退去時の1カ月前までに、口頭または文書で伝える」となっているケースが普通です。

中には、部屋や物件によっては、「2カ月前」や「3カ月前」までに通知する契約内容もあるので、事前に賃貸借契約書の内容を確かめておきましょう。

万が一、2カ月前や3カ月前までに通知することが必要なケースでも、突然の転勤など急に解約が必要な場合は、その間の家賃分を支払えば、賃貸借契約の解約は可能です。

この趣旨は、家主や管理している不動産業者側は賃料収入が目的なので、空室期間はできるだけ避けたい訳です。

この例で言えば、2カ月または3カ月の賃料さえ支払えば、すぐに解約はできるということです。

賃貸借契約書に途中解約に関する取決めが記載されていない場合は、判例で「3カ月前までに解約の通知をする、または3カ月分の家賃を支払うことで解約できる」となっています。

もし、賃貸借契約書を紛失したり、破損しているような場合は、早めに家主や管理している不動産業者に連絡して解約手続きを確認することが重要です。

転勤などで、すでに引越日が確定している場合は、解約手続きの流れは比較的スムーズです。

そうでなくて、漠然と引越したいと考え、良い新居を見つけてから引越す場合は、くれぐれも解約手続や期間などをきちんと踏まえておくことが何よりも大切です。

退去届（解約届）を提出する

家主や管理している不動産業者への解約通知から現実の退去日まで1カ月未満の場合でも、解約通知から最後の1カ月間の家賃は発生します。

逆に、解約通知から1カ月以上の期間がある場合は、現実に部屋の鍵を返却する日までの賃料が発生し、1カ月を超過した分は通常、日割りで精算します。

契約内容でチェックするポイントは、終了する最後の月の賃料が日割りか、月割りか、あるいは半月割りかの定めになります。

退去の1週間前までに、退去立会いの日時、新居の住所や移転先名、敷金を返金する場合の口座情報、退去理由などを記入して、家主や管理している不動産業者へ提出します。

立会いは退去時の部屋の状況を双方で確認し、破損などがあれば修理費などが生じるため、できるだけ早めに都合の良い日時を知らせた方が無難です。

借主が日時を指定した場合でも、家主や管理している不動産業者の都合が悪い場合は日程は再調整されます。

短期や途中解約は違約金が発生する可能性

賃貸物件によっては、短期解約や途中解約の場合に、「違約金」が発生するケースがあるので注意が必要です。

例えば、「1年未満の解約は家賃1か月分の違約金支払い義務がある」などと賃貸借契約書に特約として記載されています。

解約日を数日延ばすだけで違約金が発生しないようなケースでは、どちらがお得か検討してみましょう。

なお、解約日と引き渡し日は同日でなくても構いません。

契約期間満了による解約

マンションやアパートの賃貸借契約の場合、一般的に「契約期間は2年間」となっているケースが普通です。

賃貸借契約の期間が限定され更新できない定期借家契約を除けば、2年間が経過した場合でも必ず契約が終了することはありません。

2年間の経過後、家主や管理している不動産業者と借主双方の合意で、さらに契約期間を更新することが可能です。

更新または解約の意思を確認される

通常は契約期間が満了する1〜2カ月前までに、家主や管理している不動産業者から、賃貸している物件について、「更新または解約」の意思確認をする通知書が郵送で届きます。

更新または解約したい場合は、同封されていた更新または解約通知書（退去届）に必要事項を記入し、期限までに提出すれば解約できます。

提出の期限までに、「更新または解約」の意思確認について回答しなかった場合は、契約が期間満了となる翌日からさらに2年間、法的には契約が更新されたものと見做されるのが一般的です。

どうしても解約する場合は、期限までに忘れず、解約通知書（退去届）を提出することが大切です。詳細は、賃貸借契約書で確認しましょう。

解約申込みの撤回または取消

解約の申入れをした後、何らかの事情で引越しが取りやめになることもあります。

その場合、解約の申入れを撤回や取消すには、家主や管理している不動産業者の承諾がなければ撤回や取消しはできません。

解約申入れの撤回や取消しは早めに！

賃貸借契約書に、「賃借人が解約の申入れをした時は、賃貸人の承諾なくして、これを撤回または取消すことはできない」などと記載されていることが通常です。

貸主側は借主から解約の申入れがあった時点で、次の入居者を探し始めます。

すでに次の入居者を募集をしていたり、次の入居者が決まった場合には撤回や取消しの承諾は難しくなります。

借主の一方的な都合だけで、勝手に撤回や取消しはできません。

仮に、まだ次の入居者は決まっていなくても、解約の申入れをした以上、承諾してもらえなくても仕方ありません。

いずれのケースでも借主の都合で解約の申入れを撤回や取消す場合は、早めに貸主側に連絡して相談するしか方法はないので気を付けましょう！

賃貸人からの解約申入れ

賃貸人から解約する場合は、借地借家法で定期借家契約を除いて、通常は6カ月前までに、賃借人に対して、契約を更新しない旨の通知をしなければいけません。

また、契約の更新をしないことについて、部屋を必要とする特段の事情や建替えるなどの正当な理由が必要です。

借主保護のために必要かつ明確で合理的な理由

正当な理由は、借地借家法で借主を保護するため、横暴な貸主を許さないことが目的です。

部屋を必要とする明確で合理的な理由が必要なので、実際にはかなり難しく、貸主と借主の話し合いで、立退き料を貸主が支払うことで解決する実例が多いようです。

退去立会いのポイントとは？

いよいよ退居する当日または事前に指定された日時に、貸主側が借主の立会いのもとで、賃貸物件だった部屋の状況や備え付けの備品類、破損の有無などを一緒に確認します。

この確認が終われば最終的な荷物などが残っていないかをチェックし、鍵類を返却します。

引き渡し時に気を付けること

一般的には、引越し当日が退去日なので、それまでに電気やガス、水道などのライフラインとテレビやインターネットなどに関する契約も終了の手続き、または転居手続きをしておきます。

引越しを終えたら、残した物が無いかなどを再確認します。意外に多いのが、ベランダや台所、洗面所、トイレの戸棚などです。

立会いの時間までに、できるだけ掃除しておきましょう。貸主側は引き渡し後、専門の清掃業者にクリーニングさせるので、できる範囲で構いません。

退去の立会い時には、担当者に入居時から壊れたり、汚れていた場所や入居期間中に壊したり、汚した個所を、きちんと説明しておくことが欠かせません。

立会い終了時には、鍵の返却と書名を求められますので、内容を確認してサインします。

敷金の精算方法について

数日から数週間後に、退居の当日に実施された立会いの結果に基づいた修理費の見積もりと敷金の精算に関する書類が届きます。

敷金は、家賃を滞納した場合や退居時の修理費のために、借主が貸主に事前に預ける保証するための金銭です。通常、家賃の数カ月分ですが、地域や貸主によって異なります。

内容を確認して、問題が無ければ同意の旨を連絡します。請求内容や費用に疑問があれば、同意の前に貸主側に確かめることが大事です。

敷金の精算と原状回復（修理）に関する事項

賃貸借契約の解約で、最も問題が多いのが敷金の精算に関してです。

契約時に、予め貸主負担と借主負担についての内容や特約が契約書に記載されているので確認が必要です。

修理費の見積もりと敷金の精算に関する書類が送られてくると、気を付けるは敷金から引かれる項目です。

敷金の精算で入居時から壊れていた個所まで含まれているケースもあり、問題になることが多いようです。

このようなトラブルを避けるためには、入居時に壊れたり、汚れていた場所などを撮った写真を貸主側にできるだけ知らせるべきです。

その上で、きちんと話し合い、主張すべきことはして、貸主と借主の双方が納得できるようにしましょう。

それでも問題が解決しない場合は、専門家の敷金診断士に査相談してみましょう。この敷金診断士には、立会い当日に同席してもらうことも可能です。

双方が原状回復のための修理費などに同意すると、指定した口座に後日、入居時に支払った敷金から修理費などを差引いた金額が振り込まれます。

「礼金」や「保証金」の商慣習には地域差

賃貸借契約を結ぶ時に「礼金」を支払う商慣習があります。

貸主に「部屋を貸してもらってありがとう」というもので、敷金とは異なって返還されません。まさに、貸主へのお礼のお金です。

賃貸借契約の商慣習は東日本と西日本では異なるケースがあるので、特に東西を跨（また）ぐ引越しのケースでは注意が必要です。

その他の解約で注意するポイント

借りていたマンション・アパートを解約する場合、賃貸借契約に沿った手続きが必要です。

ただ、一般的には内容まで詳しく理解して契約することは少ないので、なおさら解約時には戸惑うことも多々あります。

その際、気を付けておくことは、契約なので知らなかったでは通らず、後々面倒なことにもなりかねません。

手続きのポイントごとの注意点を守って、スムーズな引越しを心掛けましょう。